3月30日，自然资源部网站发文显示，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会日前联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（简称“《通知》”），在地方实践的基础上，自然资源部和中国银行保险监督管理委员会决定深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。
去年8月份以来，多个城市试行“带押过户”模式。如今，中央部门发文，将加速“带押过户”在各地的推动与落地。在业内人士看来，此次两大部门联合发文，是“带押过户”模式进一步全国推广的重要政策导向，首次由中央端提出也展现了对这一模式的认可和全国推行的决心。
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城市、金融机构、不动产类型三个层面，以点带面推进“带押过户”
“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接”。“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。
根据《通知》，各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，从城市、金融机构、不动产类型等三个层面“以点带面”，积极做好“带押过户”，短期将有更多城市跟进落实。
从以往的二手房交易来看，一般都需要上家还清贷款解除抵押后，才能进行过户交易，下家则需要重新进行贷款申请。在58安居客研究院院长张波看来，这里面产生了两个主要问题，一是上家往往需要用下家的首付作为还清贷款的金额来源，这本身就存在着一定风险，二是上家解押和下家贷款不能同时进行，无形之中增加交易流程的时长。
“不少地方已经取得了实际落地过程中的经验，在此经验的基础上，自然资源部、银保监会共同推动全国层面的‘带押过户’，将有利于提升房地产交易便利化服务水平，同时对于降低制度性交易成本也会起到积极作用。” 张波说。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，“带押过户”模式的实施，提升了二手房交易效率，缩短了交易时间和交易成本，提高了二手房市场的流通性，有利于激发二手房市场的活力，提振房地产市场活跃度。此次两部门联合发文，是“带押过户”模式进一步全国推广的重要政策导向，首次由中央端提出也展现了对这一模式的认可和全国推行的决心。
“当前，一些城市提出的‘带押过户’，主要是在二手住宅市场推进，而此次新政指出，在住宅市场充分实行‘带押过户’后，逐步向工业、商业等领域拓展。”陈霄表示，这是本次政策较为新颖的一点探索，扩大了“带押过户”的适用面，更加具有全面性。
地方实践形成三种模式，预计采取“新旧抵押权组合模式”较多
目前，多地在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式。其中，模式一是，新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
模式二是，新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。
模式三是，抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
《通知》指出，各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。
在张波看来，地方探索形成的三种“带押过户”模式，本次新政在实际推进中并未明确限定落地模式，而是给到地方更多自主权。在实际推进过程中，预计采取“新旧抵押权组合模式”的方式会更多一些，这种方式对于风险控制力会更强，尤其在不变更贷款金融机构的情况下，更有利于银行前置性控制风险。
多地已试行“带押过户”，应重点防范出现“一房二卖”等风险
事实上，为了盘活二手房市场，打通二手房交易链条，简化交易流程，包括昆明、济南、南京、苏州、福州、金华、宁波、无锡、广州、成都等在内的多个城市于去年已开始试行“带押过户”，深入探索二手房交易、过户等环节的制度创新。
今年以来，推出二手房“带押过户”政策的城市数量继续增多，包括深圳、武汉、洛阳、日照等城市。值得关注的是，“带押过户”还由单个城市向全省全面推进。
1月17日，浙江省六部门联合发布的《关于深化多跨协同推进二手房“带押过户”登记服务新模式的通知》明确，各地应积极推动二手房“带押过户”落地实施，加快完善相关配套政策，进一步优化二手房过户的业务流程，提升金融服务质效，保障在押房产依法转让，更好地满足群众需求。
陈文静表示，2022年以来，全国已有多个城市出台二手房“带押过户”政策，多个省会城市和计划单列市在列，如深圳、济南、大连等。目前，各地“带押过户”主要分为个人业务和企业业务，个人业务居多，主要针对二手住宅交易。部分地区如东台、平顶山，将“带押过户”业务扩展至工业项目、商业地产等领域，进一步简化企业间交易流程，有效解决了在押的不动产交易过户中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题。
不过，在业内人士看来，“带押过户”推进过程中，仍要注意风险。
在风险防范方面，《通知》也要求，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。要建立畅通的沟通协调机制，加强业务指导和监管，梳理各环节风险点，制定应急预案，通过发布三方（四方）协议样本、风险提示、业务预警等方式切实防范风险。
新京报记者 段文平
编辑 武新 校对 杨许丽
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