本报记者 李贝贝 上海报道
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近期，多个重点城市公布了2023年供地计划。从供地指标的具体投向来看，这些城市今年的住宅用地面积普遍大幅减少，与之相对应的是产业用地和交通用地有较大幅度的增长。
易居克而瑞企业战略部总经理刘晨光分析指出，全国范围内大量城市今年宅地供应减少，或指向政府希望在这一年时间里迅速调整住宅用地投放规模，减少推地，从供给侧着手恢复市场活力。58安居客研究院院长张波则向《华夏时报》记者表示，通过更为合理的住宅用地供给，可以保障住宅市场供求关系的有效平衡。
住宅、商服用地面积普遍大幅下滑
3月底至4月初，杭州、上海、济南、沈阳、珠海、南宁等多个重点城市相继公布2023年供地计划。值得注意的是，从供地指标的具体投向来看，相比2022年，这些城市今年的住宅、商服用地面积普遍大幅下滑，部分城市甚至出现“腰斩”。
例如，南宁市公布的2023年供应计划显示，今年全市供地总量约为35047亩，其中普通商品住宅用地计划供应2600亩，比2022年的4200亩减少了约38%，计划出让面积创近3年新低；2023年，沈阳市国有建设用地供应总量控制在1971.4公顷以内，全市住宅用地计划供应145.7公顷。而2022年，沈阳全市住宅用地计划供应量为483.9公顷。
住宅用地减量明显的城市还有重庆：2023年，重庆市计划供应住宅用地1162公顷，其中商品住宅用地1155公顷、租赁住宅用地7公顷。相较2022年2243公顷的宅地计划供应规模，2023年重庆市住宅用地计划供应规模缩减约48.2%，其中中心城区计划供应334公顷，同比2022年的947公顷下降约64.7%。
住宅用地大幅减少的同时，在多个热点城市的供地计划中，产业用地和交通用地却相应地出现增长。
以4月6日公布2023年供地计划的济南市为例。今年，全市计划供地4754.98公顷（71325亩），其中，2023年度交通运输用地计划供应2160.82公顷（32412亩），占供地计划总量的45.44%，其面积、比重均是2018年以来最多的一年。
重庆2023年供地计划中规模最大的也是交通水利用地，计划供应6800公顷。另外，根据公开信息，自2020年大幅增加交通水利用地以来，重庆市交通水利用地计划供应规模至少已连续4年同比增长。在2023年以前，2021年重庆市计划供应交通水利用地5686公顷，较2020年实际供应量增加48%；2022年，重庆全市计划供应交通水利用地5900公顷，较上年增长214公顷。
与此同时，各地保障房土地供应面积降幅亦颇为明显。据易居克而瑞统计，除了上海和广州较去年增加保障房土地供应，其余城市的保障房用地“坍缩”：从降幅来看，重庆减少85.7%，东莞减少88.7%，南宁减少90.4%，天津减少93.8%降幅最为明显；从供应量来看，多城市保障房供应面积“大跳水”，天津、南昌、济南、杭州今年保障房供应面积至少减少60万平方米。
部分土地市场仍持续低迷
刘晨光分析指出，全国范围内大量城市今年宅地供应减少，或指向政府希望在这一年的时间里迅速调整住宅用地投放规模，减少推地，从供给侧着手恢复市场活力。
“去年大部分城市没有完成全年供地计划，成交面积大幅萎缩，今年各地纷纷下调商品房供应面积。除了上海、广州、珠海、连云港，其余的城市住宅用地都在减量下滑。”刘晨光认为。
张波也向《华夏时报》记者分析指出，住宅用地的减少与当地楼市降温有一定关系，不少城市前几年住宅供地量偏大导致市场供大于求的状况持续，并不有利于楼市的稳定发展。
持有相似观点的还有中原地产首席分析师张大伟。对于多地宅地供给的减少，张大伟直言：“这是因为一些城市土地库存积压严重、且往往出现流标，而目前市场成交还没有恢复，房企拿地较为谨慎。”
以沈阳为例，中原地产研究院提供的数据显示，2022年沈阳商品房住宅供应建筑面积为254万平方米，实际成交仅有149万平方米；楼面价从5466元/平方米降至4355元/平方米。2022年，沈阳仅完成两轮集中供地，共成交76.7万平方米，2021年集中供地成交面积338.82万平方米，2022年交易量仅为上一年的25%。不仅如此，该市上一年土拍流拍情况严重，第一轮流拍率达20%、第二轮流拍率达23%。
张波认为，通过更为合理的住宅用地供给，可以有效保障住宅市场供求关系的平衡。比如，山东今年就将住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积，作为测算下一年度供地计划总量的参考。
此外，还有业内人士判断，住宅用地供应计划的缩水，除了会提高房企拿地的竞争强度，在今年市场回暖、开发企业融资环境宽松和供应计划缩减的情况下，也将推动更多存量项目加快入市。
不过，尽管多地住宅用地出现明显下滑，但刘晨光强调，总体上，重点城市供地指标具体投向的变化，符合自然资源部对今年的供地指标安排。
今年1月11日，全国自然资源工作会议提出，2023年土地计划指标适当增加，支持“十四五”规划重大工程尽快落地。会上，自然资源部部长王广华表示，“统筹优化’十四五’时期土地计划指标分配，适当增加2023年指标，支持’十四五’规划重大工程尽快落地，支持交通、能源、水利、信息等基础设施建设，支持城市群和都市圈建设现代化基础设施体系。”
此前，2022年12月8日，自然资源部办公厅印发《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，要求因城施策安排计划总量，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住宅供地规模，其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。而此前，自然资源部下发的全域土地综合整治通知中规定，通过全域土地综合整治，确保整治区域内耕地质量有提升、新增耕地面积原则上不少于原有耕地面积的5%。
刘晨光总结表示，也就是说，国有建设用地指标的投放一是要受“稳耕地”的约束；二是优先安排民生项目、重大基础设施项目、产业服务业等项目用地，支撑制造业强国、交通强国的战略规划；三是宅地的供应量则要结合之前的成交量和目前的库存量以及市场的需求适当确定，保持房地产市场稳定；四是保障房用地导向逐渐纠偏——按需“应保尽保”，“毕竟从长期看，发展租赁住房不应占用过多的新增供地，而更应该在存量上做文章。”刘晨光直言。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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